Amiante

LE DIAGNOSTIC AMIANTE

Diagnostic faisant état de la présence ou de l’absence d’amiante pour les immeubles d’habitation, locaux professionnels ou industriels, ERP dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Textes de loi :

·         Décrets : 07/02/1996, 12/09/1997, 13/09/2001 et 31/05/2002

·         Arrêté du 02/01/2002

·         Norme NFX 46-020

·         Décret n° 2006-761 du 30/06/2006

·         Circulaire interministérielle DGS/2006-271 et 2006-48 UHC/QC1 du 14/06/2006

Validité : Sans limite

Obligation : Vente

Charge : Propriétaire vendeur

DIAGNOSTIC AMIANTE – POURQUOI ?

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997.
Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants.

Le Code de la Santé Publique (article R1334-24) oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante.

L'expertise du logement sera effectuée par un professionnel du diagnostic immobilier, suivant la procédure stipulée par la norme AFNOR NF X 46-020 (Diagnostic amiante – Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis) de novembre 2002. Depuis le 1er novembre 2007, le professionnel en charge d’un diagnostic amiante devra disposer d’une certification conforme aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation.

DIAGNOSTIC AMIANTE – BÂTIMENTS CONCERNES

·         Un diagnostic amiante sera nécessaire lors de toute vente d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 (date d'interdiction totale de l'emploi de l'amiante), qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Ce diagnostic immobilier devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.

·         Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante.

·         La vente d'un logement à usage collectif  devra s'accompagner quant à elle d'un diagnostic amiante datant au plus tard du 31 décembre 1999. Les propriétaires d’immeubles construits avant le 1er juillet 1997 ont en effet eu pour obligation de faire réaliser un diagnostic amiante avant le 31 décembre 1999.

DIAGNOSTIC AMIANTE – POINTS DE CONTRÔLE

L'amiante fut abondamment employée dans la construction du 20ème siècle, notamment pour des travaux de flocage, calorifugeage ou la création de faux plafonds.

L'expert en charge du diagnostic amiante portera donc son attention sur un certain nombre de points sensibles du bien immobilier :

DIAGNOSTIC AMIANTE – VALIDITÉ

Un diagnostic amiante dispose d'une validité illimitée.

Toutefois, concernant les certificats de conformité délivrés avant le 22 aout 2002 (date d'une modification de la loi), un nouveau diagnostic amiante sera nécessaire.

ABSENCE DE DIAGNOSTIC AMIANTE – QUELS RISQUES

Lors de la vente d'un bien immobilier, si le propriétaire ne présente pas de diagnostic amiante, il ne pourra bénéficier de l'exonération de la garantie des vices cachés.

L'acquéreur du logement pourra en outre faire réaliser ce certificat immobilier et imposer la prise en charge des travaux nécessaire à l'ancien propriétaire si la présence d'amiante est démontrée.

Il est à noter que le diagnostic amiante présenté lors d'une vente n'a qu'un but informatif : les parties respectives devant alors décider qui prendra la charge des travaux éventuels (l'acheteur aura alors 3 ans pour effectuer la mise en conformité du bien immobilier).

DIAGNOSTIC AMIANTE PRESENTANT DE L’AMIANTE FRIABLE - OBLIGATION DU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE

Lorsqu'un diagnostic immobilier a révélé la présence d'amiante friable au sein du logement, le nouveau propriétaire devra engager différentes actions déterminées par le niveau d'amiante relevé :

·         Niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire s'engage à contrôler périodiquement l'état de conservation des matériaux et produits.

·         Niveau d'empoussièrement supérieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire devra faire appel à un organisme agréé qui procèdera au retrait de l'amiante.

DIAGNOSTIC AMIANTE – DÉMOLITION ET TRAVAUX

Avant la démolition d’un immeuble ou d’une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit procéder, par l’intermédiaire d’un professionnel certifié, à la réalisation obligatoire d’un diagnostic immobilier amiante.

Assainissement

LE DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX

Sont concernés par le diagnostic assainissement des eaux, les immeubles :

·         à usage d'habitation ou collectivités,

·         pourvus d'une installation d'assainissement individuelle (exemple : biens immobiliers raccordés à une fosse septique, un puisard...)

Ce contrôle effectué par simple vérification lorsque l'installation aura été réalisée ou réhabilitée depuis moins de 8 ans ou par un diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien pour les installations de plus de 8 ans.

Textes de loi, décrêts, arrêtés :

·         Loi sur l'eau n°92-3 du 3 janvier 1992

·         Arrêtés du 6 mai 1996

·         prescriptions techniques applicables

·         modalités du contrôle technique

·         Circulaire n°97-49 du 22 mai 1997

·         DTU 64.1 (norme XP P 16-603)

·         loi n° 2001-398 du 9 mai 2001

·         Ordonnance du 8 juin 2005

·         Loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006

·         http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=DEVX0400302L

·         Rectificatif de la loi n° 2006-1772 du 20 janvier 2007

·         http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=DEVX0400302Z

Validité : Non fixée à ce jour - a priori 8 ans

Entrée en vigueur : Pour le diagnostic relatif aux installations d'assainissement non collectif : à compter du 1er janvier 2013

Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d'assainissement non collectif ; elles effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder huit ans

Obligation : Vente

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX – OBLIGATOIRE AU 1^ER JANVIER 2013

Une ordonnance datée du 8 juin 2005 impose à tout propriétaire désireux d'effectuer la vente de son bien immobilier de regrouper au sein d'un seul et même dossier (le diagnostic technique) chaque diagnostic immobilier nécessaire à la transaction immobilière (diagnostic amiante, diagnostic DPE, diagnostic plomb, diagnostic ERNT, diagnostic gaz, diagnostic électrique, diagnostic termite).

La loi 2006-1772 du 30 décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques intègre dans le diagnostic technique un huitième certificat de conformité concernant le raccordement des installations d'un logement au réseau public de collecte des eaux usées.

Instauré afin de répondre à la directive cadre européenne 2000-60 datant du 23 octobre 2000 et visant à une évolution de la qualité des eaux d'ici 2015, ce diagnostic immobilier (diagnostic assainissement des eaux) concerne tout autant les collectivités que les particuliers.

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX - POURQUOI

·         Le raccordement d'un bien immobilier (immeuble, maison, appartement) au réseau de collecte des eaux usées devient désormais obligatoire et devra être effectué au maximum deux ans après la mise en fonction de ce réseau de collecte.

·         Un logement non raccordé devra toutefois être équipé d'une installation d'assainissement régulièrement entretenue par un contrôleur agréé (c'est pour un tel dispositif que le diagnostic assainissement des eaux entre en vigueur)

·         Dès le 1er janvier 2013, toute transaction d'un bien immobilier non raccordé au réseau de collecte des eaux usées devra être accompagnée de ce diagnostic assainissement des eaux certifiant le bon fonctionnement de ses installations.

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX - POINTS DE CONTRÔLE

Concernant un logement non raccordé mais disposant d'une installation d'assainissement non collectif, le diagnostic assainissement des eaux s'attachera à vérifier différents points suivant le type d'installation :

·         s'agissant d'une installation de moins de 8 ans, le technicien agréé effectuant le diagnostic immobilier en contrôlera essentiellement la conception ;

·         si l'installation d'assainissement date de plus de 8 ans, le technicien effectuera un diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien.

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX COLLECTIF – PAR QUEL PROFESSIONNEL

Le contrôle des installations de raccordement au réseau de collecte des eaux usées doit être réalisé par les communes.

Elles disposent d'un délai courant jusqu'à la date limite du 31 décembre 2012 pour effectuer un diagnostic assainissement des eaux.

DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT DES EAUX - OBLIGATIONS QUI EN DECOULENT

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement, le technicien effectuant le diagnostic assainissement des eaux aura remis au propriétaire du bien immobilier la liste des travaux à entreprendre pour une bonne remise en état.

Ces derniers restent à la charge du propriétaire du logement qui pourra néanmoins s'en remettre à la mairie pour leur réalisation.

LOI SUR L'ASSAINISSEMENT DES EAUX - AUTRES MODIFICATIONS

Avec ce diagnostic immobilier concernant l'assainissement des eaux usées, la loi n° 2006-1772 instaure toute une série de mesures destinées à promouvoir le développement durable, notamment dans le domaine des eaux pluviales :

·         les propriétaires d'un bien immobilier (maison, immeuble, appartement) raccordé au réseau public de collecte des eaux pluviales seront soumis à une taxe fixée par la commune mais dont le montant ne devra pas dépasser 0,20 euros par mètre carré.

·         Due au 1er janvier de chaque année, cette taxe ne pourra pas être récupérable sur le loyer du bien immobilier (les locataires ne pourront donc pas se la voir attribuer dans les charges). Cependant la taxe pourra bénéficier d'un abattement ou être supprimée si le propriétaire réalise les aménagements nécessaires afin de limiter ou d'éviter le déversement des eaux pluviales dans le réseau public.

·         Un crédit d'impôt est également institué : toute installation permettant la récupération et le traitement des eaux pluviales, effectuée entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009, pourra bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu de 25 % du montant de ses équipements.

·         Enfin, une installation déterminant la quantité d'eau froide fournie à chaque appartement devra dorénavant obligatoirement équiper toute construction d'immeuble dont les logements auront un usage principal d'habitation.

Certificat de surface

Diagnostic Conformité Gaz

LE DIAGNOSTIC GAZ

Diagnostic vérifiant la conformité de toute installation intérieure au gaz (naturel, citerne ou bouteilles), de 15 ans ou plus, d'un bien immobilier (maison, appartement).

Lors d'une vente privative, s'il n'est pas remis, le propriétaire encourt des sanctions civiles.

Textes de loi :

·         Article 17 - loi 2003-8 du 3 janvier 2003

·         Code de la santé publique, art. L271-4 à L271-6 et L134-6

·         Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006

·         Arrêté du 6 avril 2007

Validité : Moins de 3 ans avant la vente

Obligation : Vente

DIAGNOSTIC GAZ - POURQUOI

En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement (maison, appartement, studio, etc.), fournir un diagnostic immobilier spécifique : le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants. Le professionnel en charge d’un diagnostic gaz devra présenter les compétences adéquates définies par les articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation et plus spécifiquement par un arrêté prononcé le 6 avril 2007 (JO du 28 avril 2007).

DIAGNOSTIC GAZ - POINTS DE CONTRÔLE

Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité de l’installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles :

·         Vérification des équipements fixes d'alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.)

·         Etat des tuyauteries et accessoires de raccordement.

·         Contrôle des appareils de production d'eau chaude sanitaire.

·         Evaluation des systèmes de ventilation et d'aération du bien immobilier.

Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l'installation au gaz naturel entrant dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d'un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l'approvisionnement en gaz peut alors être suspendu.

La réalisation d’un diagnostic immobilier gaz porte sur les parties visibles et accessibles de l’installation et ne nécessite généralement aucune dépose de composants

DIAGNOSTIC GAZ - VALIDITÉ

Le diagnostic gaz produit lors de la transaction d'un bien immobilier ne devra pas dater de plus de 3 ans avant l'acte de vente. La présence d'un diagnostic immobilier réglementaire permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché.

DIAGNOSTIC GAZ - BÂTIMENTS CONCERNÉS

Tout propriétaire d'un bien immobilier à usage d’habitation et équipé d'une installation intérieure au gaz datant de plus de 15 ans devra faire effectuer ce diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz). Toutefois, dans le cas d'une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité. Le logement (maison ou appartement) de personnes en situation précaire devra également être soumis à un diagnostic gaz assurant la sécurité des propriétaires. Ces derniers pourront néanmoins bénéficier d'aides (alloué au travers de conventions nationales et départementales) quant à la mise en conformité de leur habitation.

ABSENCE DE DIAGNOSTIC GAZ - QUELS RISQUES

En cas d'absence de diagnostic gaz lors de la vente d'un logement qui aurait normalement dû être soumis à un tel certificat de contrôle, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité.

La vente du bien conserve néanmoins toute sa validité.

Il convient toutefois de noter qu’un certificat délivré par le distributeur de gaz et attestant de la bonne conformité de l’installation peut parfois être amené à remplacer le diagnostic gaz (exemple : certificat qualité de Gaz de France). Quel que soit le document présenté en guise de diagnostic immobilier gaz il devra avoir été établi depuis moins de 3 ans.

DIAGNOSTIC GAZ - TEXTES DE LOI

La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 (modifiant les articles L 134-6 à 9 du code de la construction et de l'habitation), les décrets du 14 septembre 2006 puis du 21 décembre 2006 et enfin l'arrêté du 6 avril 2007, tous concernant le diagnostic immobilier gaz, ont permis l'instauration d'un référentiel de contrôle pour toute installation intérieure au gaz naturel.

DIAGNOSTIC GAZ - EN SAVOIR PLus

Source d'énergie fossile ayant connu la plus forte progression depuis les années 70, le gaz naturel représente un cinquième de la consommation mondiale. Disposant d'avantages économiques et écologiques, ses émanations n'en restent pas moins toxiques et son utilisation au sein d'un bien immobilier nécessite donc une prise de précautions particulière. L'obligation d'effectuer un diagnostic immobilier (diagnostic gaz) lors de la vente d'une maison ou d'un appartement constitue désormais l'une de ces précautions, mais le plus important reste l'acquisition des bons gestes sécurité au quotidien.

Diagnostic Performances Energétiques

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)

 Exemple d'étiquette :

 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE - BÂTIMENTS CONCERNÉS

Un diagnostic immobilier DPE devra être joint au dossier de diagnostics techniques lors de toute vente ou location d'un bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Certains biens immobiliers font toutefois exception en ne nécessitant pas de diagnostic DPE.

C'est le cas de :

·         constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à 2 ans,

·         bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute n'excède pas 50 mètres carrés,

·         bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ne nécessitant qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement (ces derniers ne devront pas servir de lieux d'habitation),

·         Les bâtiments historiques et ceux servant de lieux de culte.

Concernant la vente d’un lot prenant place au sein d’un immeuble en copropriété, l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (diagnostic DPE) ne concerne que les parties privatives

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE - POINTS DE CONTRÔLE

Un diagnostic immobilier DPE doit notamment permettre d'évaluer :

·         Les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements.

·         Le bon état des systèmes de chauffage fixes et de climatisation.

·         La valeur isolante du bien immobilier.

·         La consommation d'énergie, l'émission de gaz à effet de serre.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE - VALIDITÉ

Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier (maison ou appartement), le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) fourni ne devra pas dater de plus de 10 ans.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE - TEXTES DE LOI

Institué par la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002, le diagnostic immobilier DPE s'est vu réglementé par les décrets n°2006-1114 du 5 septembre 2006 et n°2006-1147 du 14 septembre 2006 dont les applications furent échelonnées dans le temps (obligation d'un diagnostic DPE pour une vente depuis le 1er novembre 2006 et depuis le 1er juillet 2007 pour la location d'un bien immobilier).

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE – UNE INFORMATION INDISPENSABLE

Le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) doit, en plus d'analyser le potentiel énergétique d'un bâtiment, proposer au propriétaire un certain nombre de recommandations destinées à limiter les déperditions thermiques de leur bien immobilier. Visant également à augmenter le pouvoir d'achat des ménages, ces conseils revêtent une importance considérable lorsque l'on sait que plus des deux tiers des logements français sont considérés comme étant en surconsommation d'énergie (classe E, F et G sur une échelle de valeurs allant de A à G).

Diagnostic Piscines

ETAT DE CONFORMITÉ DE LA SÉCURITÉ D'UNE PISCINE

Diagnostic Sécurité Electrique

LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE

Diagnostic fourni par le vendeur d'un bien immobilier vérifiant la conformité de toute installation électrique datant de plus de 15 ans.

Textes de loi :

·         Code de la construction et de l’habitation : article L 134-7 / loi ENL du 13.7.06

·         Décret du 22.4.08 : JO du 24.4.08 et arrêtés du 8.7.08 : JO du 23.7.08

·         Réponse ministérielle J.O.15.4.08

Validité : Moins de 3 ans avant la vente

Obligation : Vente

DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE – POURQUOI

Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique a intégré la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril.

Ce diagnostic a été mis en place dans le but de garantir la sécurité des personnes vis-à-vis des risques électriques.

DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE – BÂTIMENTS CONCERNES

La réalisation d’un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement) équipé d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le vendeur devra joindre ce diagnostic immobilier électrique à toute nouvelle promesse ou acte de vente.

Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s’appliquera qu’aux parties privatives.

DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE - POINTS DE CONTRÔLE

La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois d’août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.

Le diagnostic immobilier électrique devra obligatoirement être établi par un professionnel qui s'attachera à vérifier :

·         les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant,

·         l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. » (Extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation).

Le diagnostiqueur aura également pour tâche de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité (il devra en mentionner les caractéristiques au sein du rapport qu'il remettra au propriétaire du logement) :

·         Appareil général de commande et de protection,

·         présence sur chaque circuit d'une protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs,

·         dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,

·         installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d'identifier les éventuels :

·         Matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

·         les conducteurs non protégés mécaniquement.

DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE - VALIDITÉ

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique dispose d'une durée de validité de 3 ans. Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.

DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE – par quel professionnel

Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricte : disposer d’une certification, disposer d'une assurance professionnelle, être indépendant par rapport à la transaction, etc.

Le diagnostiqueur devra ainsi disposer de la certification d’un organisme accrédité (selon l’articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation).

ABSENCE DE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE – QUELS RISQUES

Soumis à sa réalisation, le vendeur d’un bien immobilier ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l’acte authentique de vente  sera dans l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés. 

ERNT (Risques Naturels et Technologiques)

DIAGNOSTIC D'ÉTAT DES RISQUES NATURELS 
ET TECHNOLOGIQUES

Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d'un bien immobilier doit fournir un état des risques naturels et technologiques et une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé depuis 1982

Textes de loi :

·         Loi du 30/07/2003, art. L125-5 et R125-23 à 27 du Code de l'Environnement

·         Ordonnance n° 20005-655 du 08/06/2005

Validité : Moins de 6 mois avant la vente

Obligation : Vente et location

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (ERNT) – QUAND LE FOURNIR

Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES – POUR QUI

Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé.

Un diagnostic des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES – BÂTIMENTS CONCERNES

Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques (diagnostic ERNT) s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

·         Dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet.

·         Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2).

·         Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.

Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l'article 4 du décret du 14 mai 1991.

N.B. : Le terme bien immobilier s'applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES - CONTENU

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :

·         la liste des risques naturels et technologiques prévisibles et des risques technologiques à prendre en compte ;

·         la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :

·         1. Un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques naturels et technologiques pris en compte ;

·         2. Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones et périmètres délimités par le plan prévention des risques naturels ou technologiques et dans les zones de sismicité I a, I b, II ou III.

Le préfet adresse copie de l'arrêté au maire de chaque commune intéressée et à la chambre départementale des notaires.

L'arrêté est affiché dans les mairies de ces communes et publié au recueil des actes administratifs de l'Etat dans le département.

Mesurage (Loi Carrez)

LE DIAGNOSTIC LOI CARREZ - GARANTIE DE LA SUPERFICIE D'UN BIEN

Mesurage Loi Boutin

Plomb

LE DIAGNOSTIC PLOMB : LE RISQUE D'ACCESSIBILITÉ

Diagnostic des revêtements contenant du plomb et relevé des facteurs de dégradation du bâti immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.A compter du 1er août 2008 : applicables pour les locations et les parties communes sans conditions de travaux

Textes de loi :

·         Décret n° 2006-474

·         Arrêtés du 25/04/2006

Validité : Vente :12 mois selon conclusion Location : 6 ans

Obligation : Vente et location

DIAGNOSTIC PLOMB  - POURQUOI - NOUVELLE DISPOSITION DEPUIS LE 25 AVRIL 2006

Depuis le 25 avril 2006 (Décret n.2006-474 du 25 avril 2006), l'Etat des Risques d'Accessibilité au Plomb (ERAP) est remplacé par un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP).

A titre transitoire, tout ERAP ayant été réalisé antérieurement au 27 avril 2006 a valeur de CREP pour une période d'un an à compter de son établissement. Pour les ventes en cours, dont l'ERAP (le diagnostic plomb) a été réalisé, si sa durée de validité n'a pas expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière, il n'est pas nécessaire de faire réaliser un CREP. Attention, cette obligation de CREP est étendue, depuis le 27 avril 2006, à l'ensemble du territoire français

Un diagnostic immobilier plomb (ou CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb. Ce diagnostiqueur qualifié et certifié doit ainsi avoir contracté une assurance professionnelle lui permettant de réaliser sereinement un diagnostic immobilier plomb.

Cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.

Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration.

Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement).

DIAGNOSTIC PLOMB  - BÂTIMENTS CONCERNÉS

Chaque bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier plomb qui devra être annexé à une éventuelle promesse ou acte authentique de vente. Un diagnostic plomb ne sera demandé que pour les parties affectées à l’habitation ou à usage courant (telles que les buanderies par exemple). Dans le cas de la vente d’un bien au sein d’un immeuble (copropriété ou non), la réalisation d’un diagnostic plomb est requise depuis le 12 août 2008, tant pour les parties privatives que communes (selon les dispositions définies par l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique.)

DIAGNOSTIC PLOMB  - LOCATION

A compté du 12 août 2008, un diagnostic immobilier plomb devra être joint à tout nouveau contrat de location concernant un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de changement de locataire (nouveau contrat) et si l’absence de plomb (ou son seuil acceptable) a été attestée par un précédent diagnostic immobilier, il n’est pas nécessaire de renouveler l’expertise. La réalisation d’un diagnostic plomb impose un coût qui reste à la charge du bailleur.

DIAGNOSTIC PLOMB  - VALIDITÉ                                                                                                                          

Le diagnostic immobilier plomb présente deux périodes de validité en fonction de la transaction envisagée pour le bien concerné.

Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une vente : si la présence de plomb a été détectée au sein du logement, le diagnostic plomb joint à l’acte de vente doit avoir été effectué depuis moins d’un an. Dans le cas contraire (absence de plomb), le diagnostic plomb initial conserve une validité illimitée (mais devra toutefois être annexé aux autres diagnostics immobiliers obligatoires.

Validité d’un diagnostic plomb nécessaire à une location : lors de la signature d’un contrat de location, le bailleur devra présenter au futur locataire un diagnostic plomb datant de moins de 6 ans. 

Termite

LE DIAGNOSTIC TERMITE

DIAGNOSTIC TERMITE - OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

Au sein des zones géographiques à risque, les maires des communes peuvent imposer aux propriétaires d'un bien immobilier de faire réaliser un diagnostic termite et, le cas échéant, de réaliser les travaux nécessaires. Le propriétaire d'un logement infecté aura alors l'obligation de déclarer la présence de termites à la mairie.

Lors de la vente d'un bien immobilier localisé en zone sensible, un diagnostic termite (ou état parasitaire) devra être adjoint à l'acte de vente.

DIAGNOSTIC TERMITE - CONTENU

L'expert en charge d'un diagnostic termite devra indiquer le bien immobilier concerné, les parties de ce dernier qui ont été visités (ainsi que celles qui n'auraient pas pu l'être), pour enfin spécifier les éléments infestés par le parasite.

Il est à noter que le professionnel effectuant ce diagnostic immobilier peut informer le propriétaire sur les travaux et traitements envisageables mais en aucun cas les réaliser lui-même.

La réalisation d’un diagnostic termite doit, depuis le 1er novembre 2007, être confiée à un professionnel répondant aux exigences détaillées par les articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation

DIAGNOSTIC TERMITE - VALIDITÉ

Auparavant fixée à 3 mois, depuis le 23 décembre 2006, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement a porté à 6 mois la limite de validité d'un diagnostic termite (ou état parasitaire) présenté lors de la vente d'un bien immobilier.

ABSENCE DE DIAGNOSTIC TERMITE - QUELS RISQUES

Outre le fait que le bien immobilier peut être infecté de parasites sans que le propriétaire n'en ait conscience, ne pas fournir de diagnostic immobilier termite (état parasitaire) lors de la vente d'un logement localisé sur un territoire à risque empêche toute exonération de la garantie pour vices cachés.
Si la présence d'insectes xylophages (termites ou autres) est ultérieurement avérée (l'acheteur ayant fait effectuer un diagnostic immobilier conforme après l'acquisition du bien), l'ancien propriétaire, tenu responsable, pourra alors se voir infliger une amende de 5ème ou 4ème catégorie.